Imóveis - Uso do FGTS para abater dívida da casa própria cresce 156%

Dados oficiais revelam que os mutuários da casa própria estão descobrindo as vantagens de sacar o dinheiro do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para abater ou liquidar o saldo devedor e também para pagar parte das prestações. As retiradas com essas finalidades dispararam nos últimos quatro anos.

Em 2005, R$ 312 milhões saíram das contas do FGTS para amortizar ou liquidar o financiamento habitacional. No ano passado, o volume mais que dobrou: R$ 639 milhões. Neste ano, somente até julho, já foram retirados R$ 482 milhões, o que projeta em torno de R$ 800 milhões até o fim do ano (156% mais). O valor médio por mutuário foi de R$ 6 mil.

Tendência vantajosa

Embora em valores menores, o montante total utilizado para pagar parte das prestações também cresceu significativamente, 63% nos últimos três anos: pulou de R$ 59 milhões em 2005 para R$ 96 milhões. Para este ano, a estimativa é de R$ 140 milhões, 137% mais que há quatro anos.

Não é vantagem para o mutuário deixar dinheiro na conta do FGTS, pois os juros do financiamento são bem mais altos que o rendimento do dinheiro que fica no Fundo de Garantia. Enquanto o saldo do FGTS rende 3% ao ano mais correção pela TR, os empréstimos da casa própria cobram taxas que vão de 5% ao ano (para rendas menores) a 12% ao ano mais TR, além do seguro habitacional por danos ao imóvel, que é calculado com base no valor do saldo devedor existente a cada mês.

O aumento de saques para abater prestação ou saldar dívida foi maior que a da tradicional retirada para cobrir a entrada ou reduzir o valor financiado no momento da compra, que cresceu 43% entre 2005 (R$ 2,8 bilhões) e 2008 (R$ 4 bilhões). Para este ano, a estimativa é de no máximo empatar com o total usado no ano passado. Nesse tipo de saque, o valor médio variou de R$ 8.600 a R$ 9.300 por trabalhador nos últimos dois anos.

Para pagar menos por mês:

Chama a atenção nas estatísticas o fato de a utilização do FGTS para pagar parte da prestação ter crescido neste ano mais que as demais modalidades em relação a 2008, quando iniciou a crise econômica internacional. Significa que muitos mutuários não estavam aguentando pagar a prestação contratada inicialmente. Isso porque usar o saldo do FGTS para amortizar o saldo devedor é mais vantajoso do que para cobrir parte do valor da prestação devida. É que o mutuário desembolsará menos a título de juros ao longo do financiamento, no caso de amortização, ou se livrará de vez da dívida, caso tenha o suficiente no FGTS para quitá-la.

Mutuário não pode ter outro imóvel:

Há regras básicas para utilização do FGTS na casa própria. O trabalhador tem que ter pelo menos três anos de conta do FGTS, mesmo que não sejam seguidos ou recentes. No caso de utilização para amortizar o saldo devedor ou pagar prestações, o imóvel precisa ser financiado pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e ser a moradia própria do mutuário e sua família.

O titular da conta não pode ter outro imóvel no município onde reside ou tem a ocupação principal, nem nas cidades vizinhas ou limítrofes. Também não pode ser promissor comprador, ou seja, ter adquirido os direitos de um imóvel ainda em construção, na planta. Outra exigência é que o mutuário não pode ter outro financiamento do SFH em qualquer lugar do País.

Para solicitar o saque do Fundo de Garantia, as prestações do financiamento precisam estar em dia. Outro detalhe é que o mutuário precisa ter atendido essas condições também na época em que comprou o imóvel, ou seja, para moradia própria.

O mecanismo uso do FGTS não é autorizado em caso de imóvel comercial ou mesmo residencial financiado fora do SFH.

Atrás da melhor opção

O mutuário que tem saldo no FGTS deve analisar cuidadosamente seu orçamento para escolher a forma de utilização que mais se encaixa à sua situação. Para quem tem condições de arcar com o atual valor da prestação, a melhor opção é usar o dinheiro para amortizar (abater) o saldo devedor. Como a dívida fica menor, a fatia da prestação que é destinada ao pagamento de juros também diminui. Assim, sobra um valor maior da prestação para deduzir do saldo devedor. Com isso, a dívida diminui mais rapidamente.

A prestação paga pelo mutuário é composta pelo valor referente aos juros, ao seguro habitacional, à taxa de administração (em geral de R$ 25) e à amortização. Só essa última é destinada a reduzir o valor financiado pelo banco. Os demais valores ficam para o banco. Assim, quanto mais rápido abater o saldo devedor, mais rapidamente a dívida é quitada.

Para um saldo devedor de R$ 100 mil e taxa de juros nominal de 8,66% ao ano ou 0,72% ao mês, a parcela dos juros em reais é de R$ 720,00 de uma prestação de R$ 1.209 (R$ 71,20 são para pagar o seguro e a taxa de administração). Nesse caso, sobram apenas R$ 417,80 para abater daquele valor inicialmente emprestado pelo banco.

Se o mutuário for amortizar R$ 15 mil desse saldo com o FGTS, a parcela dos juros cobrada na mesma prestação cai para R$ 612,00. Permanecendo a prestação no mesmo valor, vão sobrar R$ 525,80 para amortizar o valor financiado. Assim, além do saldo devedor estar menor, o mutuário ainda vai conseguir abater o que sobrou mais rapidamente do que nas condições anteriores.

Uso nas prestrações

Já no caso de o mutuário usar o dinheiro do saldo do FGTS para pagar parte da prestação mensal, isso não ocorre. O mutuário continua pagando a mesma quantia a título de juros por mês.A única coisa que muda na evolução do pagamento do financiamento é que, em vez de tirar do seu orçamento mensal todo o valor da prestação, o mutuário completa o que deve em cada mês com o dinheiro do FGTS.

Para entender basta tomar como exemplo o mesmo saldo devedor de R$ 100 mil e prestação de R$ 1.209. Neste caso, o mutuário pode pagar até 80% do valor do encargo mensal com FGTS, ou seja, R$ 967,20. Mas a parte que o banco reterá para cobrir os juros do mês serão os mesmos R$ 720,00 caso não fosse usado o FGTS.

O único entrave atual para o uso do FGTS está na demora para liberação dos recursos, que no Rio chega a dois meses. Isso porque os financiamentos habitacionais estão em alta. "No começo do ano, a média de contratação era R$ 93 milhões por dia útil. Em agosto, chegamos a R$ 223 milhões ao dia", destaca Jorge Hereda, vice-presidente da Caixa, banco que lidera os financiamentos. no Sistema Financeiro de Habitação.

Bancos são livres para fixar condições:

As regras para uso do FGTS na casa própria valem para todos os agentes financeiros e não só para a Caixa Econômica Federal. Se tiver algum dinheiro guardado ou receber uma quantia inesperada, como uma herança, o mutuário também deve utilizar esse montante para amortizar o saldo devedor do financiamento habitacional.

No caso de uso de recursos próprios, cada banco tem suas regras. A Caixa Econômica informou que não estabelece valor mínimo para abatimento do saldo devedor e nem periodicidade ou prazo de carência a contar da assinatura do contrato habitacional. Já o Banco Real só permite amortização com recursos próprios após pagar 20% do saldo devedor. Outros bancos estabelecem valor mínimo, a partir de R$ 10 mil.

Fonte: O Dia