COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS VALORIZE SEU IMÓVEL COM A SUA REGULARIZAÇÃO

Muitas pessoas que compram imóveis desconhecem que se trata de uma mercadoria com muitas complexidades e particularidades. As prefeituras das capitais afirmam que mais de 50% dos imóveis no Brasil possuem irregularidades, o que ocasiona uma depreciação de até 35%.
Dentre as irregularidades destacam-se a inexistência de projeto aprovado, falta de Habite-se e ausência de pagamento de INSS dos trabalhadores que fizeram a edificação. Assim, encontramos milhares de casas, lojas, galpões e até prédios onde o documento de propriedade consta apenas o terreno, sem nenhuma edificação.
Consiste num vício a pessoa adquirir o imóvel através do Contrato Particular de Compra e Venda e não fazer a escritura sob o “argumento perigoso” de que pagar 2,5% sobre o valor do imóvel para a prefeitura, referente ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI), e ainda as taxas do Cartório de Notas e, depois, do Cartório de Registro de Imóveis, para registrar a escritura, é muito caro.
Essas situações podem reduzir o poder de crédito do proprietário, pois impede que ele dê o imóvel em garantia num empréstimo bancário.
Registro
De acordo com o art. 1.245 do Código Civil, “transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Ou seja, só é dono de um imóvel quem registra a escritura junto ao Cartório de Registro de Imóveis. A realização imediata do registro da compra do imóvel impede, dentre outros riscos, que recaia penhora sobre o imóvel de processo de cobrança ou execução de dívidas em nome do vendedor. A falta de registro da escritura em nome do comprador pode gerar “dor de cabeça” e muitos gastos com processo judicial para evitar a perda do que comprou.
Há comprador que pega apenas a procuração do vendedor para realizar a transferência, mas demora a fazê-la. O falecimento do vendedor torna a procuração inválida e traz transtornos para o adquirente, pois terá que habilitar-se no inventário do vendedor.
Inventário
Há centenas de imóveis onde o casal proprietário faleceu e deixou a casa para, por exemplo, quatro filhos que não abriram os inventários. Depois, morreram dois filhos, deixaram suas cotas-parte para os netos, e assim por diante, sem ninguém promover os inventários para regularizar a propriedade que passou a ter dezenas de donos, sem qualquer documento registrado. Neste caso, a transferência normal para um comprador torna-se tão complicada que é mais viável propor ação de usucapião, que sempre é complicada e de elevado custo.
Problemas
Caso o imóvel tenha alguma pendência de ordem tributária, como falta de pagamento do lucro imobiliário devido à venda feita acima do valor que comprou, isso poderá gerar problemas. Já o vendedor poderá ser processado pela inadimplência do IPTU que caberia ao comprador quitar. Assim, é preciso também resolver as questões de ordem tributária para evitar surpresas desagradáveis.
Sanar as irregularidades do imóvel antes de colocá-lo à venda o valoriza. Tem-se que lembrar que um dia pode- se querer vender aquele imóvel e as irregularidades dificultam uma venda e fazem o preço cair drasticamente. Nesse momento, é importante ter a assessoria de um profissional especializado para analisar a situação do imóvel, das pessoas, a questão contábil, bem como para redigir o contrato de compra e venda de forma a evitar dúvidas.